Wie kann Ihre Mietkaution freigegeben werden?

Sie planen einen Umzug und wissen nicht genau, wie und wann Sie die Freigabe Ihrer Mietkaution beantragen können? Hier finden Sie alles, was Sie über Mietkautionen wissen müssen.

Was ist genau eine Mietkaution?

Bei der Mietkaution, manchmal auch „Mietzinsgarantie“ genannt, handelt es sich um einen Betrag in Höhe von maximal drei Monatsmieten, der Ihr Vermieter im Rahmen eines Wohnmietvertrags verlangen kann.

Es gibt zwei Arten von Kautionen:

• Mietkaution ohne Bankdepot: Sie schliessen eine Mietkautionsversicherung bei einer Kautionsfirma wie SwissCaution ab, die gegen Zahlung einer Jahresprämie für Sie bürgt. Diese Lösung ist ideal, da Sie dadurch vermeiden, während der gesamten Mietdauer eine grosse Geldsumme zu blockieren.

• Mietkaution mit Bankdepot: Sie eröffnen ein Bankkonto, um den Kautionsbetrag während der gesamten Mietdauer darauf zu hinterlegen.

Dieser Betrag kann vom Vermieter in Anspruch genommen werden, wenn der Mieter die Mietwohnung beschädigt oder mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät. Die Mietkaution ist im Schweizerischen Obligationenrecht in Artikel 257e verankert.

Bei beiden Lösungen kann die Freigabe nur mit der gemeinsamen Zustimmung des Mieters und des Vermieters innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen.

Wann und wie wird der Kautionsbetrag freigegeben?

Ohne Forderungen des Vermieters

Wenn die gemietete Wohnung keine übermässigen Abnutzungen oder Schäden aufweist, muss der Vermieter – bei Mietvertragsende und nach Erstellung des Wohnungsabgabeprotokoll – die Kaution freigeben. Um das Verfahren zu beschleunigen, empfiehlt es sich, den Vermieter einen Freigabeantrag unterschreiben zu lassen, der direkt an die Versicherung oder Bank gerichtet ist und in dem der Vermieter seine Zustimmung zur Mietkautionsfreigabe vermerken muss.

Mit Forderungen des Vermieters

Im Falle von Schäden oder unbezahlten Mieten hat der Vermieter 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses Zeit, seine Forderungen geltend zu machen.

Mit Zustimmung des Mieters

Wenn der Mieter der Zahlung der Forderungen des Vermieters zustimmt, dann beendet die Zahlung der ausstehenden Mieten oder Schäden den Vertrag zwischen dem Mieter und der Kautionsfirma oder der Bank ; die Mietkaution kann also unter Abzug/Bezahlung des vom Vermieter geforderten Betrags freigegeben.

Ohne Zustimmung des Mieters

Es kann sein, dass der Mieter mit den Forderungen des Vermieters nicht einverstanden ist.

In solchen Fällen muss der Vermieter zur Freigabe der Mietkaution eines der folgenden Elemente vorlegen:

• Ein Zahlungsbefehl, gegen den kein Rechtsvorschlag erhoben wurde; oder,
• Ein rechtskräftiges und vollstreckbares Urteil, in dem eine Geldstrafe verhängt wird und sowohl das Objekt des Mietvertrags als auch der entstandene Schaden (Mietrückstände, Reparaturkosten usw.) genannt werden.

Freigabe ohne Zustimmung des Vermieters

Es ist möglich, eine Mietkaution ohne Zustimmung des Vermieters freizugeben, wenn der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses kein Gerichtsverfahren einleitet oder Betreibungsbegehren gegen den Mieter einreicht.

In welchen Fällen kann der Vermieter die Kaution behalten?

Im Schadensfall kann der Vermieter die Zahlung des Schadens und/oder der ausstehenden Zahlungen von dem Finanzinstitut verlangen, das der Mieter gewählt hat. Beispiel:

• Wenn der Mieter mit der Miete oder den Nebenkosten im Rückstand ist.
• Wenn der gemietete Raum Schäden aufweist, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind.

Wie unterscheidet man zwischen „normaler Abnutzung“ und „übermässiger Abnutzung“ einer Wohnung?

Unter normaler Abnutzung einer Wohnung, einschliesslich ihrer Ausstattung und Böden, wird eine sorgfältige Benutzung der Wohnung verstanden, die jedoch davon abhängt, wie lange der Mieter darin gewohnt hat. Der Mieter muss die Wohnung während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses instand halten. Er muss, wenn nötig, kleinere Reparaturen durchführen. Er kann für Schäden haftbar gemacht werden, die durch Fahrlässigkeit, mangelnde Wartung, übermässige oder abnormale Nutzung von Einrichtungen verursacht wurden. Dazu gehören z. B. beschädigte Tapeten, beschädigte Parkett- oder Teppichböden, Löcher oder grosse Flecken an den Wänden. Aus diesem Grund ist es immer ratsam, die Wohnung und ihre Ausstattung regelmässig zu pflegen.

Da die Unterscheidung zwischen übermässiger und normaler Abnutzung nicht immer einfach zu definieren ist, lohnt es sich, sowohl das Wohnungsübergabeprotokoll als auch die paritätische Lebensdauertabelle für Mietwohnungen beizuziehen, die gemeinsam vom Hauseigentümer- und Mieterverband herausgegeben wird. Darin wird die normale Lebensdauer der einzelnen Bestandteile der Wohnung angegeben.

Was tun, wenn der Vermieter die Freigabe der Kaution ohne stichhaltigen Grund verzögert?

Es empfiehlt sich, einen Brief (per Einschreiben) an den Vermieter zu schicken, in dem er aufgefordert wird, die Mietkaution freizugeben. Der Betrag der Kaution sollte darin genannt werden. Wenn der Vermieter nicht darauf reagiert, kann der Mieter eine der folgenden Massnahmen ergreifen:

1. Sich an die Kautionsversicherung oder die Bank wenden. Wenn seit dem Ende des Mietverhältnisses ein Jahr vergangen ist, ohne dass der Vermieter ein Betreibungsbegehren eingeleitet hat, muss die Versicherung oder die Bank die Kaution zwingend zugunsten des Mieters freigeben.
2. Sich an die zuständige Schlichtungsstelle für das Mietwesen wenden. Diese Stelle hat zum Ziel, eine Einigung zwischen Vermietern und Mietern zu fördern.
3. Als letzte Möglichkeit können sich die an einem Mietvertrag beteiligten Parteien an das Mietgericht wenden, das für Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern zuständig ist.