Comment libérer votre garantie de loyer ?

Vous prévoyez de déménager et vous vous demandez comment et quand libérer votre garantie de loyer ? Voici tout ce qu’il faut savoir au sujet de cette garantie.

En quoi consiste une garantie de loyer ?

Aussi appelée “ caution de loyer ”, il s’agit d’un montant correspondant à trois mois de loyer maximum qu’un bailleur peut exiger à son locataire pour un bail d’habitation.

Il existe deux types de garanties :

• La garantie de loyer sans dépôt bancaire : vous souscrivez à une assurance garantie de loyer auprès d’une société de cautionnement, comme SwissCaution, qui se porte garante pour vous en échange d’une prime annuelle. Cette solution est idéale car elle vous évite d’immobiliser une grosse somme d’argent pendant toute la durée de votre location.

• La garantie de loyer avec dépôt bancaire : vous ouvrez un compte bancaire afin de déposer le montant dans un compte bancaire consigné pendant toute la durée de la location.

Ce montant peut être utilisé par le propriétaire si l’occupant endommage l’appartement loué ou s’il présentait un retard dans le versement de son loyer. Cette garantie de loyer est prévue par le droit suisse, à l’article 257e du Code des obligations.

Pour les deux solutions, la libération peut avoir lieu uniquement avec l’accord conjoint du locataire et du bailleur dans l’année suivant la fin du bail.

Quand et comment libérer le montant de la garantie ?

Sans prétentions du bailleur

Si l’espace loué ne présente aucune dégradation ou dommage, le bailleur doit débloquer – à la date de fin du bail de l’occupant et après l’état des lieux de sortie – la garantie. Pour accélérer la procédure, il est recommandé de faire signer au bailleur une demande de libération directement adressée à son assureur ou à sa banque, où le bailleur doit mentionner son accord pour la libération de la garantie de loyer.

Avec prétentions du bailleur

En cas de dommages ou d’impayés, le bailleur dispose d’un délai de 12 mois dès la date de fin du bail pour faire valoir ses prétentions.

Avec accord du locataire

Si le locataire donne son accord pour le paiement des prétentions du bailleur, alors le paiement des impayés ou dommages met fin au contrat entre le locataire et la société de cautionnement ou la banque ; la garantie de loyer peut donc être libérée du montant réclamé par le bailleur.

Sans accord du locataire

Le locataire peut ne pas être d’accord avec les prétentions du bailleur.
Dans ces cas, pour libérer la garantie de loyer, le bailleur doit fournir l’un des éléments suivants :

• Un commandement de payer non frappé d’opposition; ou,
• Un jugement définitif et exécutoire prononçant une condamnation pécuniaire mentionnant l’objet du bail et les dommages subis (arriérés de loyer, coûts des réparations, etc.).

Libération sans accord du bailleur :

Il est possible de libérer une garantie de loyer sans l’accord du bailleur si, dans l’année qui suit la fin du bail, celui-ci n’engage aucune procédure judiciaire ou ne dépose aucune poursuite à l’égard du locataire.

Dans quels cas le bailleur peut-il demander à garder la caution ?

En cas de sinistre, le bailleur peut demander le paiement des dommages et/ou des impayés à l’institution financière choisie par le locataire. Par exemple :

• Si le locataire a des impayés de loyer ou de charges.
• Si l’espace loué présente des dommages qui ne peuvent résulter d’une usure normale.

Comment différencier “ l’usure normale ” et “ l’usure excessive ” d’un logement ?

L’usure normale d’un logement, incluant ses équipements et ses sols, correspond à un état d’usure en fonction de l’écoulement du temps et de l’usage normal du lieu. Le locataire doit s’occuper de l’entretien du logement tout au long de la durée du bail. Il doit procéder aux réparations mineures lorsque nécessaires. Il peut être tenu responsable de dommages causés par de la négligence, un manque d’entretien, une utilisation excessive ou anormale des équipements. Il peut s’agir de tapisseries endommagées, de parquets ou de moquettes abîmés, de trous ou de tâches importantes sur les murs, etc. Pour cette raison, il est toujours avisé de procéder à un entretien régulier du logement et de ses équipements.

Comme la ligne est parfois mince entre l’usure excessive et l’usure normale, il est possible de se référer à l’état des lieux d’entrée mais aussi au tableau paritaire des amortissements publié conjointement par l’association des propriétaires fonciers et l’association des locataires. Celui-ci mentionne la durée de vie normale de chacun des éléments inclus dans le logement.

Que faire si le bailleur tarde à débloquer la caution sans motif valable ?

Il est recommandé de rédiger une lettre (envoyée par courrier recommandé) adressée au bailleur pour lui demander de libérer la garantie de loyer. Le montant de la garantie doit être mentionné. En cas de non-réponse à cette démarche, le locataire peut entreprendre l’une ou l’autre de ces actions :

1. S’adresser à l’assurance de cautionnement ou à la banque, si une année s’est écoulée depuis la fin du bail sans que le bailleur n’ait intenté de poursuite, l’assurance ou la banque devra obligatoirement libérer la garantie en faveur du locataire.
2. S’adresser à la Commission de conciliation en matière de baux et de loyers compétente. Cette commission a pour but de faciliter un accord entre bailleurs et locataires.  
3. En dernier recours, les parties prenantes d’un bail peuvent s’orienter vers le Tribunal des baux et loyers compétent pour les litiges entre bailleurs et locataires.